[vc_row][vc_column][vc_column_text]Dans un ruling publié, la Commission de ruling accepte que certains travaux de transformation et d’amélioration de bâtiments puissent être considérés comme un réinvestissement dans un ‘immeuble bâti’. Pour l’application de la taxation étalée de plus-values, les travaux en question entrent en ligne de compte en tant que réinvestissement valable dans le délai de remploi prolongé de 5 ans.
Une des conditions pour pouvoir bénéficier du régime de la taxation étalée des plus-values est que la valeur de réalisation de l’actif aliéné soit réinvestie dans des actifs éligibles endéans un délai déterminé. Ce délai est en principe de 3 ans (et au plus tard lors de la cessation de l’activité professionnelle). Pour des plus-values réalisées de plein gré, le délai de remploi est toutefois porté à 5 ans lorsque le remploi revêt la forme d’un immeuble bâti, d’un navire ou d’un aéronef” (art.47, §4 CIR 1992). La prolongation du délai de remploi est justifiée par la durée de constitution ou de production supérieure que de tels éléments requièrent (Com.IR 1992, n°47/48).
Dans le ruling en question, les demandeurs souhaitent savoir si les projets planifiés, à savoir les travaux de transformation et d’amélioration à exécuter aux bâtiments existants sont admis comme réinvestissement en ‘immeuble bâti’. En vue de l’application du délai de remploi prolongé de 5 ans.
Antérieurement déjà, des faits similaires ont été soumis à la Cour d’Appel d’Anvers (12/01/2007). En l’espèce, une société exécute des travaux de transformation et d’amélioration à un immeuble au cours de la 5ème année qui suit la réalisation de la plus-value. La société estime que les investissements constituent des réinvestissements valables en “immeubles bâtis”.
Concrètement, il s’agissait des travaux suivants:
- travaux de transformation
- menuiserie
- placement d’une cuisine
- travaux de vitrage, de toiture, de carrelage et sanitaires.
L’administration fiscale estime toutefois que le réinvestissement est survenu tardivement, étant donné que les travaux de transformation et d’amélioration à des immeubles ne peuvent être considérés comme investissements dans des immeubles “bâtis” et entrent par conséquent uniquement en ligne de compte pour le délai de remploi de trois ans.
La Cour a vu les choses autrement. Les travaux que la société a fait exécuter ont, d’après la Cour, augmenté la valeur de l’immeuble (à l’issue des travaux, le revenu cadastral de l’immeuble en question a été adapté). De plus, l’exécution de travaux de transformation et d’amélioration majeurs à un immeuble existant requiert souvent un long délai d’exécution. La Cour a estimé que les travaux de réparation et d’amélioration peuvent par conséquent être bel et bien considérés comme un réinvestissement dans un immeuble bâti.
A présent, la Commission de Ruling suit, sur la base de considérations similaires, ce point de vue dans sa décision préalable n° 2013.177, du 11/06/2013.
Tout d’abord, la Commission de Ruling constate que ni la loi, ni les arrêtés d’exécution donne une définition de la notion d’”immeuble bâti” à l’article 47, §4 du CIR1992. Par conséquent, il faut s’en remettre au droit commun pour ce qui concerne l’interprétation de cette notion.
Sur la base des éléments suivants, la Commission de Ruling aboutit à la conclusion que les travaux de transformation et d’amélioration prévus par la société doivent être considérés comme un réinvestissement dans un “immeuble bâti”:
- il s’agit de travaux majeurs, à caractère permanent;
- qui servent à améliorer la structure, l’aspect, l’hygiène et le confort général ou à modifier la destination du bâtiment;
- les investissements ne sont pas destinés à être supprimés mais bien à rester incorporés dans le bâtiment ou au moins à rester destinés à l’exploitation de ces bâtiments;
- les installations et constructions restent durablement liées au bâtiment: elles sont ancrées dans le bâtiment ou y sont directement fixées au moyen de raccords rigides;
- les investissements sont portés au crédit des mêmes comptes du grand livre que les bâtiments proprement dits et amortis sur un délai équivalent à la durée de vie restante du bâtiment;
- les travaux occasionnent une éventuelle augmentation du revenu cadastral (pas indispensable)
Les investissements prévus par le demandeur sont admis comme réinvestissements valables endéans le délai prolongé de 5 ans (art. 47, §4 CIR 1992)
Conclusion
Avec cette décision positive, la Commission de Ruling confirme que les travaux de transformation et d’amélioration à des bâtiments existants peuvent en principe entrer en ligne de compte pour le délai de remploi prolongé pour “immeubles bâtis”. La commission semble imposer des conditions strictes concernant les investissements concrets. En résumé, dans ce contexte, la notion d’”immeubles bâtis” doit être comprise dans sa signification de droit commun (cf. immeuble de par leur nature ou leur destination).
Ensuite, les investissements doivent être activés sous le même compte du bilan et amortis sur la durée de vie restante du bâtiment proprement dit.
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