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Vous avez une société et avez l’intention d’acheter une nouvelle habitation. Devriez-vous agir via votre Société ?
Achat en société : avantages
Avantage n° 1. Etant en société, l’argent que vous recueillez via celle-ci, il faut l’en faire sortir lorsque vous en avez besoin, p.ex. pour acheter une maison. Et cela coûte en impôt et en cotisations sociales. Si c’est votre société qui achète, vous vous épargnez cette étape.
Avantage n° 2. La société peut amortir la maison. Autrement dit, vous faites des frais supplémentaires et payez moins d’impôt.
Avantage n° 3. Si la société emprunte pour acheter, elle peut en déduire intégralement les intérêts. Cette déduction, et donc l’avantage retiré, est par contre limitée si vous empruntez à votre nom.
Avantage n° 4. Si vous achetez une habitation existante, la société peut déduire intégralement les frais de notaire et d’enregistrement, de même que tous autres impôts (p.ex. le revenus cadastral ou précompte immobilier). Si la société construit, elle paiera 21 % de TVA et ne pourra pas les récupérer via sa déclaration TVA : vous n’utilisez en effet pas l’habitation pour l’activité assujettie. La société peut par contre déduire la TVA payée en frais professionnels et en récupérer ainsi une partie (p.ex. 40 %).
Avantage n° 5. Si votre société achète une maison à rénover en profondeur, elle pourra également déduire le coût de ces transformations.
Achat en société : inconvénients
Inconvénient n° 1. Le plus gros inconvénient est le fait… que la société soit propriétaire ! En cas de faillite, adieu la maison…
Inconvénient n° 2. Si votre société vend la maison, elle devra acquitter de l’impôt. Si c’est vous qui êtes propriétaire et vendez, vous ne paierez en principe pas d’impôt.
Inconvénient n° 3. Du fait que vous résidez dans la maison de votre société, vous recueillez un “avantage” taxable. Celui-ci s’élève à : revenu cadastral de l’immeuble (partie professionnelle) x 5/3 x 4.23 (pour 2015 – coefficient indexé chaque année)
Stratégie
Alors, que vaut-il mieux faire ? Si vous êtes en société, il vaudrait sûrement la peine de voir avec votre comptable si l’achat ne devrait pas se faire via la société. Beaucoup dépendra de vos projets envers la maison achetée. Souhaitez-vous y habiter longtemps ? Voulez-vous effectivement acheter avec l’argent de votre société (ou emprunter via votre société) ou avec p.ex. l’argent d’un héritage ? Puis, il y a aussi quelques belles alternatives.
Alternative n° 1. Si vous souhaitez acheter un coûteux immeuble, voyez avec votre comptable s’il ne serait pas intéressant de constituer une société distincte à cet effet (“société de patrimoine”). Si vous ne menez aucune activité d’entreprise via cette société, le risque de faillite est faible.
Alternative n° 2. Autre possibilité : vous achetez la maison avec votre société. Elle en achète l’usufruit pour un certain nombre d’années (p.ex. 15 ans). Ainsi, elle peut amortir l’usufruit, opérer des transformations, etc. Vous, vous achetez la “nue-propriété” et, au terme des p.ex. 15 ans d’usufruit, vous redevenez plein propriétaire.
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